《关于促进全州房地产市场平稳健康
发展的若干措施》政策解读
2023年3月27日，延边州人民政府办公室印发了《关于促进全州房地产市场平稳健康发展的若干措施》（以下简称《若干措施》），为便于各单位和社会公众广泛准确了解，现解读如下。
一、出台背景和意义
为深入贯彻国家关于房地产市场调控“一城一策、因城施策”工作要求，加快我州房地产业复苏，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号）和《吉林省人民政府关于印发稳定全省经济若干措施的通知》（吉政发〔2022〕9号）等文件精神，按照州委、州政府工作要求，州住建局组成工作专班，起草了《若干措施》（征求意见稿），先后三轮征求了8个县（市）政府和10个相关部门意见，并经2023年第8次州委常委会会议审议通过。
二、《若干措施》的主要内容
《若干措施》共10条26项。
第一条：缓解房地产企业压力。
第二条：完善商品房预售资金监管办法。
第三条：优化公积金贷款条件。
第四条：支持居民刚性、改善性住房需求。
第五条：落实农民进城购房补贴政策。
第六条：积极举办春（夏）、秋两季“房交会”。
第七条：培育发展住房租赁市场。
第八条：防范房地产风险。
第九条：加强房地产市场监管。
第十条：加大房地产政策宣传力度。
三、相关解释
（一）关于采取一次性或分期缴纳方式收缴土地出让金的问题。
解读：原收缴土地出让金方式为一次性收取。新措施中要求合同签订后一个月内缴纳50%，余款缴付方式由县（市）自主决定，可以逐月或逐季缴纳，但要在一年内全部缴清。
（二）关于农民工工资保证金的收取问题。
解读：该文件于2021年12月31日由省人社厅、住建厅、交通运输厅、水利厅、银保监局印发。《吉林省工程建设领域农民工工资保证金实施办法》第十条规定：施工合同额低于300万元的工程，且该工程的施工总承包单位在签订施工合同前一年内承建的工程未发生工资拖欠的，经属地人力资源和社会保障行政部门批准，可免除该工程存储工资保证金。第十三条规定：工资保证金实行差异化管理，施工总承包单位连续3年未发生工资拖欠且按要求落实用工实名制管理和农民工工资专用帐户制度的，其新增工程可免于存储工资保证金。第二条规定：吉林省工程建设领域施工总承包企业应当以工程项目为单位办理工资保证金。工资保证金可以用银行类金融机构出具的银行保函替代。《吉林省人民政府关于清费减负优化发展软环境措施的通告》（吉政明电〔2016〕10号）明确：为深入推进供给侧结构性改革，持续深化简政放权放管结合优化服务，降低企业成本，减轻企业负担，省政府决定，推出清费减负措施，具体内容如下：转变保证金缴纳方式。积极推行银行保函制度，鼓励建筑业企业采取银行保函方式缴纳，相关部门、单位和企业不得拒绝接受。
（三）关于房地产开发企业以商业银行出具保函置换预售监管资金问题。
解读：依据中国银保监会、住建部、人民银行办公厅《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）文件制定。新措施明确预售商品房监管资金可以由房地产开发企业以实物抵押方式由第三方担保，利用银行出具保函形式置换预售监管资金，置换额度最高不超过监管资金余额的30%。新措施将资金监管比例下放至各县（市）。
（四）关于职工首次申请公积金个人住房贷款的比例等问题。
解读：取消了《延边州个人住房公积金贷款管理办法》第十一条（二）“购买非普通自住住房面积144平方以上，首次申请贷款最低首付款比例为30%，二次使用的，最低首付款比例为40%”的规定。为贯彻落实《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》（国卫人口发〔2022〕26号）文件精神，充分发挥住房公积金政策性住房金融保障作用，支持生育、抚养二孩（含）以上的家庭购买自住住房需求，进一步拓宽住房公积金使用渠道，缓解职工购房经济压力，首次申请公积金贷款的，“二孩（含）以上家庭”贷款额度可在单笔贷款最高额度基础上提高10万元。即借款人家庭中一人缴存公积金的，最高可贷60万元；夫妻双方都缴存公积金的，最高可贷90万元。
（五）关于优化二手房贷款申请流程的问题。
解读：为进一步提升便利化服务水平，解决贷款职工资金难的问题，申请二手房贷款的职工和卖房人一起到公积金管理中心咨询贷款事项，经审核后住房公积金管理中心出具《住房公积金管理中心贷款咨询意见》，买卖双方认可其意见后可办理过户及抵押手续，中心将贷款资金发放给经买卖双方授权的账户内。
（六）关于简化抵押存量房交易程序，建立交易资金监管机制，开展已抵押存量房在未解除原抵押状态下交易过户（即“带押过户”）等问题。
解读：在以往传统的二手房交易过户模式中，如果卖方房子设有抵押，需要卖方先还清银行贷款、办理抵押注销登记后再进行过户登记。而现在可以由卖方先与买方先办理过户手续，买方申请新贷款，卖方收到购房款后再还原有房贷，解除抵押。简单说，“带押过户”就是房贷没结清也能过户，不用再提前还贷。
（七）关于自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠政策问题。
解读：按照2022年9月30日财政部、税务总局印发的《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号）规定，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
（八）关于县（市）人民政府鼓励农民进城购买住房等问题。
解读：对特殊对象和“房交会”期间的购房补贴，由县（市)人民政府结合各自财力自定标准，具体规定按照县（市）公布的实施办法或实施方案实行。
（九）关于有效扩大住房保障能力，解决新市民、青年人和外来务工等群体住房困难等问题。
解读：目前我州没有经营租赁住房的企业，住房租赁市场尚在培育发展状态。现有公租房46200套，住房保障范围逐年扩大，符合条件的环卫工人、公交行业职工、青年医生、青年教师、进城落户农业转移人口、“三孩”家庭等都已纳入保障范围。
